이사를 할 때 내집을 장만해서 들어가는 것이라면 이보다 기쁜 일은 없을 것이다. 드디어 내집, 우리집이 장만된 것이다. 하지만 이렇게 소중한 우리집을 후회없이 결정하고 장만하기 위해 주의해야 하는 것은 어떤 것일까? 어떤 매물을 선택해야 하는지, 계약서 작성은 어떻게 하는지 등 내집마련 절차에 따라 주의할 점을 차근차근 확인해보기로 하자.
1. 매물 선택 – 살고싶은 아파트는 결정했는데 어떤 매물을 골라야 할까?
보통 내집마련은 가족의 보금자리를 마련한다는 목적 뿐만 아니라 자산 증대의 수단으로도 큰 의미를 갖는다. 모든 시장원리가 그렇듯이 공급보다는 수요가 많아야 제값에 거래할 수 있으며, 아파트 역시 수요자들이 충분해야 차후 매도시에도 원하는 가격에 거래할 수 있다.
따라서 살고싶은 아파트를 어느 정도 결정한 선에서 매물을 결정하는 단계라면 우리가족이 실제로 살게 됐을 때를 가정해서 적당한 매물의 조건을 정리한다. (교통편-지하철 역세권여부, 도로교통, 기타 대중교통이용, 편의시설-할인매장이나 병원 등과의 거리, 교육시설-통학거리, 인근 유해시설 유무 등) 아파트는 거주공간이라는 특성으로 인해 다른 부동산과 차별화되며, 이러한 특성으로 인해 편리한 생활을 영위할 수 있는지에 따라 수요의 많고적음이 나뉘게 된다. 이러한 사항은 실제 아파트시장의 양상을 통해서도 확인할 수 있는데, 최근 실수요자 중심으로 재편되고 있어 아파트가 크게 위치한 지역이나 건설사 브랜드별로 차별화 양상을 보이고 있다. 또한 같은 단지 내에서도 층이나 동위치에 따라 조망권 확보, 유해시설 및 편의시설과의 거리 등에 차이가 있기 때문에 거래가격에서도 차이가 난다.
다음으로는 해당 아파트의 정확한 시세를 파악해야 한다. 시세는 해당아파트가 가장 최근에 실제로 거래된 가격을 기준으로 형성되지만 거래가 활발하지 못할 때에는 시세파악이 쉽지않다. 시세를 정확히 파악하기 위해서는 해당단지 시세로 조사되고 있는 시세만이 아니라 인근에 있는 유사조건 단지의 가격이나 과거시세 등을 두루 살펴본 후 이를 반영한 적정가를 결정하고 가격협상을 하는 것이 좋다.
이와 함께 구체적인 자금계획도 필요하다. 동원가능한 자금규모나 결재가능 시기, 혹시 대출을 받는다면 대출상황에 대한 계획 등도 포함되어야 한다. 아무리 돈이 많아도 내 마음대로 활용할 수 없다면 소용없기 때문이다.
2. 주택마련 자금준비 – 내집마련을 위해 부족한 자금을 마련할 수 있는 방법은 어떤 것이 있나?
서민들이 주택마련을 위해 이용할 수 있는 대출상품으로는 시중은행의 주택구입자금대출과 근로자/서민 주택구입자금대출, 3월에 시행될 예정인 모기지론(mortgage loan)이 있다.
오는 3월에는 주택금융공사가 출범하고 모기지론이 시행될 예정이다. 새로이 시행될 모기지론에 대해 알아보자. 모기지론은 주택을 담보로 10년 이상의 장기주택자금을 대출받을 수 있는 제도로, 집값의 20~30%의 금액으로도 주택을 살 수 있다.
모기지론은 만 20세 이상의 무주택자나 1주택 소유자면 누구나 신청이 가능하며, 원금과 이자는 10년 이상의 장기간 균등분할하여 상환하면 된다. 대출 금액은 2억원을 한도로 집값의 70% 수준이지만 갚을 수 있는 능력을 평가하여 구체적인 대출금이 결정되고, 매월 대출 상환액이 소득의 1/3을 넘지 않도록 조정된다. 대출액을 결정하는 소득수준은 대출신청자의 세금공제 전 연간소득을 12개월로 나눠 평가하게 되며, 근로소득자는 원천징수영수증, 자영업을 할 경우에는 세무서에서 발급하는 소득금액증명서를 제출하면 된다. 금리는 고정금리로 20년만기 대출의 경우 7% 내외로 결정될 것으로 예상되고 있지만 15년 이상 대출로 대상주택이 전용면적 25.7평 이하라면 연간 1,000만원까지 소득공제를 받을 수 있으므로 실질금리부담은 6%대로 낮아질 수 있다. 한편, 모기지론을 이용할 때 내집마련 기간을 앞당길 수는 있지만 매월 원리금을 갚는 것에 대한 부담이 만만치 않고 별도의 저축이 힘들 수 있으므로 무리한 대출은 피하도록 한다.
3. 계약서 작성 및 대금 지급 – 마음에 드는 매물을 확보하고 계약을 할 때에는 어떤 점을 주의해야 할까?
계약을 하기에 앞서, 계약하고자 하는 매물의 주소와 소유자 이름을 확인한 후에 관할 등기소에 가서 토지 및 건물 등기부등본 각 1통씩, 구청에서 건축물관리대장과 토지대장, 토지이용계획확인원을 각각 1통씩 발급받아 권리관계(압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분) 및 사실관계(과세완납 여부, 임대차, 물리적 하자여부 등)를 확인하여 이상이 없는지를 확인해야 한다.
계약서를 작성하기 위해서는, 먼저 계약상대방의 본인여부를 확인해야 하는데 이는 보통 중개업자가 처리한다. 만약 실소유주가 아니라 그 배우자나 그 외의 대리인이 계약하러 왔다면 주민등록증, 위임장, 인감증명서 등을 반드시 확인해야 한다. 위임장이 없는 대리계약은 실소유주가 미성년자인 경우며, 법정대리인인 부모가 대신 계약할 수 있다. 위임장을 확인할 때에는 위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해봐야 하며, 인감증명서의 유효기간(6개월)도 확인해야 한다. 또한 소유자에게 연락하여 계약의사를 확인해봐야 한다. 만약 공동소유라면 각각의 지분에 대해 매각권한을 한사람에게 일임한다는 위임장을 확인하는 것도 필요하다.
계약서상 확인 내용은, 계약서상 인적사항, 매매금액, 매매금액 지급방법, 매매부동산의 인도방법, 계약위반시 배상문제, 계약년월일 등입니다. 특히 계약시에는 다음과 같은 사항을 특약사항으로 명시해두면 보다 안전한 거래를 할 수 있다.
a. 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다는 내용 b. 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용 c. 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용 d. 계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용 e. 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용
참고로, 3월말에는 주택거래신고제가 시행되며, 시행지역으로 지정된 경우에는 계약서 작성후 바로 해당구청에 실거래가로 신고해야 합니다. 만약 이를 위반하여 거래후 1년 이상 신고하지 않거나 허위신고하여 적발될 경우 취득세의 5배에 해당하는 과태료가 부과된다.
대금 지급시에는, 지급시기마다 반드시 영수증을 받아야 하며, 등기부등본을 발급받아 권리변동 및 압류사항 등을 확인해야 한다. 그 밖에 저당권, 임차권, 전세권 등을 인수할 때에는 해당금액의 금융기관으로부터 잔고증명을 받아야 하며, 그 밖에도 각종 세금 및 공과금에 대한 서류를 확인하도록 한다.
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