샐러리맨의 부동산 투자지침

샐러리맨의 부동산 투자지침

굳이 샐러리맨의 부동산투자라고 제목을 붙인 이유는 저도 마찬가지이지만 열심히 저축해서 집한칸 마련하는 것이 재테크의 시작이요 완성이 되는 경우가 대부분 소시민의 삶이기 때문이다. 따라서 거주와 투자를 겸해야 하는 실수요자 입장에서 글을 쓰고자 한다.

만약 이 글을 읽는 분이 충분히 부유하다면 고민할 필요 없이 아파트시세표를 보고 가장 비싼 곳을 고르면 된다. 주식을 예로 들어 보자. 주식에도 블루칩이라는 것이 있다. 주식투자 초보자가 어떤 주식을 매수할지 물어 온다면 저는 업종 대표주를 추천한다. 기술력과 경쟁력을 가진 업종 대표주는 불황기에는 적게 떨어지고 호황기에는 시세를 분출해내기 때문이다. 업종 대표주란게 뭔가. 쉽게 말해 그 업종에서 제일 비싼 주식이다. 부동산에도 어느 지역이건 그 지역에서 시세가 가장 비싼 곳이 있다. 안전한 투자처인 셈이다. 지불여력이 문제이다. 최근의 부동산 가격의 흐름을 보면 오르는 곳이 오르는 행태를 보여왔다. 하루가 다르게 시세표가 바뀌는 곳이 있는가 하면 가격이 움직이지 않는 곳도 많았다. 원인을 저는 “집단화”에서 찾는다. 옳은가 혹은 옳지 않은가는 여기에서 논할 바는 못 된다. 현실이다. 강남으로 이사한 후에 자녀의 좋은 혼처가 늘어 무리해서라도 강남으로 이사한 보람을 느꼈다는 신문기사를 읽은 기억이 있다. 거품논쟁에도 불구하고 강남에 계량화 할 수 없는 수익이 창출되고 있는 것이다.

정신분석학자이자 사회학자인 Erich Fromm은 인간행동의 가장 중요한 동기로 자기보존(self-preservation)에 대한 욕구와 외로움을 피하려는(to avoid aloneness) 욕구 두 가지를 들고 있다. 사회라는 무대는 우리의 선택과는 관계없이 우리 앞에 주어져 있었고, 우리는 먹고 살기위해 다른 사람과 교류해야 한다. 소외는 굶주림 만큼이나 두려운 것이다. 그래서 소속이나 집단이 주는 안정감을 애타게 찾게 된다. 주류에 편입한다는 만족감은 불합리(거품)라는 비용을 충분히 지불하게 하는 것이다. 프랑스 사회학자인 Jean Baudrillard는 그의 유명한 저서 “소비의 사회”에서 생활필수품 수준에서는 상대적 균질화를 보이지만, 거주환경에 있어서는 공간 및 위치의 면에서 차별화(discrimination)의 기능이 작용한다고 간파했다. 불평등은 소멸하지 않고 이전되는 것이다. 공간에 대한 권리가 생겼다는 것은 바로 모든 사람을 위한 공간이 더 이상 존재하지 않게 된 순간부터이며 부자의 특권으로 기능을 하게 되는 것이다. 오르는 부동산이 더욱 오르는 현상이 일시적인 것이 아니라 불평등한 사회적 재분배로 주거환경의 차별화는 지속적으로 진행될 문제라는 점이다.

저도 잘 이해를 못하는 어려운 책을 빌어 말씀 드리고 싶은 것은 부동산의 차별화는 대세이며 중요한 것은 차별화를 결정지을 Factor를 찾는 것이 미래 투자수익을 좌우한다는 점이다. 즉 순수하게 재테크적인 관점에서만 보면 본인의 가치관을 배제하고 부동산시장의 흐름에 순응하는 것이 옳다는 것이다. 가령 현재 서울 아파트 값을 좌지우지하는 중요한 요소는 교육환경이다. 세계 최고의 교육열을 자랑하는 한국에서 수능의 결과에 따라 아파트 가격이 변한다. 최고의 학원가가 없는 강남구 대치동이라면 지금의 대치동의 모습은 아닐 것이다. 교육에 대한 소신과는 별도로 집값 예측에 대한 정확도를 높이고자 한다면 특정대학에 어떤 지역의 학생들이 많이 들어가는지 고려하실 필요가 있다. 다만, 교육제도가 바뀐다면 그래서 교육환경이 바뀐다면 역시 그 상황에 맞춰 부동산 가격도 변할 수 있을 것이다.

영원한 강남은 없다.

강남도 원래부터 화려한 곳은 아니었다. 사실 타워팰리스 자리는 시유지로 기동대원들이 데모진압훈련을 하던 나대지였다. 타워팰리스도 초기에는 프리미엄이 높지 않았다. 재건축에 대한 안목이 있었다면 당시 과감히 대치동 주공고층(현재 동부센트레빌 재건축 진행중)을 매입했을 것이다. 미래의 수익을 찾는 노력을 잠시도 게을리 할 수 없는 이유가 여기에 있다.

아울러 청약통장 당첨에 대한 기대는 줄이시면 좋겠다.

재테크 책의 내집마련전략의 첫 페이지에는 항상 청약통장을 가입하라고 권한다. 저도 청약통장이 있지만 당첨에 대한 기대는 많이 하지 않는다. 저는 최초 내집마련은 재개발지분을 통해서 이루었다. 물론 그래도 청약통장은 필요하다. 혹시 아직도 가입하지 않으신 분이 있다면 바로 가입 하시라. 2005년에 최고의 주거지를 예약한 판교에 청약해야 하기 때문이다.(지금 가입하면 세대주만 청약이 가능) 다만 복권이라고 생각하시면 마음이 편하실 것이다.

최근의 정부의 부동산억제대책으로 부동산 매수에 대해 걱정하시는 분이 있을 수 있다. 저는 실수요자라면 주저할 이유가 없다고 본다. 어차피 거주할 공간은 필요한 것이며 만약 매수 후에라도 집값이 안정된다면 오히려 목표지역으로의 이전이나 집을 늘려가는 기회로 삼을 수 있다. 정부는 부동산 투기를 막는데 목적이 있으므로 실수요자라면 평소에 눈여겨 봐둔 지역을 수시로 점검하여 급매물을 잡을 것을 권한다.

다음에는 지하철 9호선을 위주로 이야기해 보도록 하자.

샐러리맨의 부동산투자를 위한 가장 중요한 원칙이 있다. 그것은 역세권에 투자하라는 것이다. 풍수지리에 보면 물은 돈의 흐름이다. 곰곰히 생각해보면 과거 교역이 강이나 바다를 통해서 이루어졌으므로 자연스럽게 물은 돈의 흐름과 일치했다. 풍수지리가 맞는지 서울의 지도를 펼치면 한강이 휘감아 도는 지역에 부촌이 많다. 압구정동과 이촌동이 대표적이다. 현대의 물길은 도로와 지하철길이라고 한다. 지하철이 계속 개통하면서 이제 지하철 수송 분담률이 절반에 이른다고 한다. 신규 지하철 노선이 늘어나면 지하철의 중요성은 더욱 커질 것이다. 역세권은 실수요자가 많고 가격하락 위험이 낮아 샐러리맨의 자산축적에 적격이다.

따라서, 2007년에 1단계 구간이 개통 예정인 9호선을 주목할 필요가 있다. 김포공항 , 여의도 , 노량진 , 반포가 1단계 구간이며 약 25.5킬로미터에 이른다. 2단계 구간(반포 ? 방이동간 약 12.5킬로미터) 은 추후에 공사시기가 결정될 예정으로 개통시기는 미정이다. 김포공항에서 한강을 따라 동서를 연결하므로 기존노선과 환승역이 많고 인천국제공항, 김포공항, 강남고속버스터미날이 연결되어 항공과 버스, 지하철이 어우러지는 특징이 있다. 아울러 9호선은 민간자본을 유치 투자한다. 지하철의 상부부분을 민간이 건설하는데 따라서 기존의 역세권 보다 상가나 역주변의 개발에 있어 보다 활발할 것으로 예상된다.

9호선이 개통되면 한강에 접한 주거단지였으나 주목을 많이 받지 못했던 강서구지역의 혜택이 클 것으로 보여진다. 가양동, 등촌동, 방화동, 염창동 등이다. 특히 강서소방서 인근은 주변에 할인점 등이 자리잡고 있어 지하철이 연결되면 앞으로 가능성이 커 보인다. 새롭게 환승역이 될 당산역 주변의 경우 이미 상당한 시세가 반영되어 강남맨션 재건축아파트인 삼성래미안 4차의 경우 3억 초반대에 분양되었으나 현재 6억원 언저리에 시세를 형성하고 있다. 영등포구라는 선입견을 가지고 보면 놓치기 쉬웠던 곳이다. 분양 당시 모델하우스 현장에서 계약을 주장하는 아내의 의견을 분양가가 높다는 이유로 반대하고 돌아선 기억이 떠오른다. 부동산은 아내에게 맡기라는 격언이 새삼스럽다. 부동산 관련 강연 및 저술활동이 활발하신 이재국 교수님도 아내의 말을 들었더라면 지금의 갑절 만큼 돈을 벌었을 것이라고 말씀하셨던 기억이 난다.

영등포에는 신축한지 오래되어 거주하면서 재건축 혹은 리모델링을 기다릴 수 있는 아파트들이 있다. 당산동의 상아, 한양아파트를 추천하고 싶다. 다만, 당산동은 고등학교가 부족한 편이므로 교육환경 개선에 유의 할 필요가 있다. 아울러 여의도의 경우에도 환승역이 생겨 강남으로의 진입이 좋아지고 추후 신안산선도 예정되어 있어 관심을 가질 곳이다. 아파트 건축한지 대부분 30년이 넘는 여의도는 내년 하반기에 서울특별시에서 용역 발주한 개발계획이 확정될 예정이다. 여의도에 뜻이 있는 분은 계획발표 전에 의사결정을 하시면 좋을 듯 하다. 재개발이 활발한 동작구 노량진, 상도터널입구와 흑석동도 주목 지역이다. 한강 조망권의 현대아파트도 관심 아파트이다. 9호선 개통시 새롭게 환승되는 역은 김포공항역(5호선), 당산역(2호선), 여의도역(5호선), 노량진역(1호선), 동작역(4호선), 고속터미날역(3,7호선), 반포(7호선), 삼릉역(분당선), 종합운동장역(2호선), 석촌역(8호선), 올림픽공원역(5호선)이다. 환승역세권의 중요성은 새삼스럽게 말씀 드리지 않겠다.

2007년 개통예정인 1단계 건설역(역명은 잠정안)

– 김포공항, 공항시장, 방화동, 마곡동, 양천향교입구, 마포중고교앞, 등촌1동, 등촌삼거리, 도시가스앞(염창), 양화교, 양평동, 당산역, 국회의사당, 여의도, 여의교, 노량진, 상도터털입구, 흑석동, 동작, 반포본동, 반포2동, 고속터미널, 반포

2단계 건설역(개통시기는 미정, 역위치 미확정)

– 제일생명사거리, 논현동(삼정호텔앞), 삼릉공원앞, 차관아파트앞, 종합전시장앞, 종합운동장앞, 삼전사거리, 배명사거리, 석촌역, 방이사거리, 올림픽공원남4문, 올림픽공원역, 방이동 서울특별시지하철건설본부 (http://subway.seoul.go.kr/)홈페이지에 가시면 9호선 노선도가 있다. 예정 노선을 따라 관심지역을 직접 확인하시면 좋겠다.

언제까지 아파트의 인기가 계속될지는 모르지만 현재 주거용 부동산의 대세는 아파트이다. 개인적으로는 어릴적 뛰놀던 마당과 작지만 아름다웠던 화단이 너무나 그립다. 그러나 재테크는 현실이다. 투자와 거주목적을 만족시키는데 아파트 만한 자산이 없다. 소시민으로서는 평생을 통해 몇 번 선택할 기회가 없는 아파트 구매이다. 실전에 이르렀을 때는 돌다리도 두드려야 하는 만큼 어떤 아파트를 고르면 좋을지 모두 알고 있겠지만 검토하는 차원에서 살펴보도록 하자.

좋은 아파트 고르는 법

1. 먼저 자신과 호흡이 맞는 중개소를 고르자. – 필자도 처음 부동산 투자를 시작했을 때 특정 지역을 염두에 두고 그 지역의 부동산 중개소를 찾았다. 부동산에 관심은 많았지만 아직 서투르던 시절. 첫 방문한 중개소의 강권에 덜컥 계약하게 되었다. 나중에 알게 되었지만 내가 산 물건의 가격이 다소 비싼 물건이었고 해당 지역에 적지 않은 매물이 있었다. 이런게 경영학 교과서에서 말하는 “학습비용”이구나 하고 자위하면서 넘어 갔지만, 여러분은 이런 불필요한 학습비용을 지불하지 않기를 바란다. – 여러분이 관심지역을 방문했다고 가정해 보자. 중개소는 3군데 이상 들러 보셔야 한다. 중개소의 사장 혹은 직원이건 3곳 정도 방문하면 좋은 느낌을 받는 분이 있을 것이다. 그분과 차분한 상담을 해야 한다. – 매물은 한 곳에서만 확인하는 것은 금물이다. 시세 확인은 현장에서 확인해야 한다. 인터넷시세, 인터넷매물은 참고이지 100% 신뢰는 금물이다. – 특히 매물이 부족한 지역에서는 중개소와 인간적인 관계가 중요하다. 중개수수료는 너무 예민하게 반응하지 않는 것이 좋다. 평생에 있어 가장 비싼 거래를 훌륭하게 성사시켜야 하기 때문이다.

2. 부자가 많이 사는 아파트 – 앞선 글에서 부동산 차별화는 대세임을 강조 드렸다. 상류층, 부유층이 많이 거주하는 아파트가 비싸기도 하지만 앞으로도 더 오를 확률이 많다. 현실적으로 지금 이런 아파트를 살 수 없다면 장래에 부유층이 많이 거주할 수 있는 가능성이 있는 곳을 골라야 한다. 예를 들어 많은 신도시가 있었지만 왜 분당이 가장 성공했는가를 곰곰히 생각해 보시면 답이 있다. 부자들이 움직이는 이동선상에 분당이 있었던 것이다. 서울 복판에 내가 살고 있는 아파트가 왜 서울에서 한참 내려가 있는 분당의 아파트 보다 훨씬 가격이 낮은지 아쉽지만 그것이 현실이다. 멀리 장기적으로 보면 영원한 강남은 없다고 제가 말씀 드렸다. 대치동에는 투기꾼이라기 보다는 그곳이 좋아 오래 거주한 분이 많다. 오래 살다 보니 자산가치도 대폭 오르고 이보다 더 좋을 수 있겠는가. 그러면 다음은 어떤 곳일까. 여기에 미래 수익률의 갈림길이 나올 것이다. .

3. 로얄층, 로얄동 그리고 전망이 좋은 아파트 – 아파트 단지에는 각각 아파트 마다 로얄층과 로얄동이 있다. 현장에서 직접 확인할 필요가 있다. 아파트 단지 마다 다른 특성을 가지고 있으므로 일반론으로만 판단하면 안된다. 예를 들어 남향이 좋다지만 동향으로 시원스레 공원이 보인다면 상황이 바뀐다. 특히 매물이 부족한 지역일수록 이 점을 간과하기 쉽지만 명심해야 한다. 사기는 쉽지만 매도하는 시점에서는 천양지차이다. 계속 말씀 드리지만 차별화는 대세인 것이다. 한강이 보이는 층과 보이지 않는 층의 가격이 지금 100원의 차이가 있다면 나중에는 120원, 150원으로 차이가 확대될 것이다. 한강 조망이 정신건강에 좋은가 나쁜가 뭐 이런 이야기는 중요하지 않다. 우리는 재테크를 논하고 있기 때문이다. 돈은 거짓말을 하지 않는다. 조금 더 주고 로얄층, 로얄동을 매입하면 팔 때 흐믓함을 느끼실 것이다.

4. 역세권아파트 – 너무 강조되어 식상할 지경이다. 다만 역세권이라도 지하철과 대로에 바로 붙어 있어 소음이 많고 유흥가가 근접하여 교육환경이 열악하다면 피하는 것이 좋다. 돈도 돈이지만 자식들도 잘 가르쳐야 하지 않겠는가. 역세권 아파트는 실수요자가 많아 가격하방경직성이 강해 샐러리맨 투자 자산으로 최적이다. 그런데 탑 클래스층은 선택의 기준이 또 다를 수 있다. 평창동이나 우면동, 분당에서도 구미동 같은 곳은 지하철이라기 보다는 쾌적성이 좋은 곳이다. 기사가 운전하는 가정이라면 굳이 지하철이 필요 없는 까닭이 아닐까 싶다.

5. 교육환경이 좋은 아파트 – 한국이라는 나라의 부동산가격 특성을 설명하는데 이처럼 중요한 항목이 있겠는가. 이런 지역은 매매가 뿐만 아니라 전세가도 비싸다. 좋은 예로 중계동에서도 학원이 많은 특정지역은 아파트 가격이 매우 높다. 저도 들은 이야기인데 외국에 나가서도 자녀들 과외를 시키는게 우리나라 국민이라고 한다.

6.기타 요소 – 아파트 브랜드 : 보기에는 그 아파트가 그 아파트 같은데 요즈음은 브랜드가 중요하다. 장기적으로 후분양제가 정착되어 진정 아파트를 잘 지어 쌓은 브랜드 네임으로 승부하는 시대가 오길 바란다. 아파트 광고는 요란하지만 아직도 윗집과 아랫집이 소음을 공유하는게 현실이다. – 대단지아파트 : 대단지아파트는 교통, 주차, 조경, 편의시설이 잘 갖춰지므로 유리하다. 그리고 관리비도 저렴할 확률이 높다. – 사각형단지 : 재건축을 염두한다면 각이 잘 나오는 단지일수록 유리하다. 특히 사각형은 택지가 갖추어진 경우가 많아 조망이나 관리가 양호하다.