초짜의 땅투자
작성자 우형달 작성일 2005.10.31 01:07
초보가 땅에 투자해도 정말로 아무나 돈 버나
토지시장에서 경매열풍이 불면서 경매세계라는 것이 뛰어만 들면 회자되고 있는 것처럼 참가자 모두가 놀라운 수익을 올릴 수 있는 마법의 상자라도 되는 것처럼 아무 의심 없이 당연하게 받아들여지고 있는 것이 현실이지만 정말 그런가, 시작한지 얼마 되지 않고 종자돈도 빈약하고 내공조차 별로 높지 않은 초보 병아리가 언론에 보도되고 성공사례에 소개되는 것처럼 한방에 대박을 터뜨릴 수 있는가 인데, 결론부터 말씀드리면 천만의 말씀이다.
그런데도 불구하고 유난히 한쪽만이 강조되거나 강요하여 사실을 왜곡시킨다. 세상이 마치 양지만 있는 것처럼 말이다. 물론 경매시장구조는 참가자들 끼리를 갉아먹고 뜯어먹어야 내가 사는 주식시장 구조하고는 판이하게 달라 기본적으로 참가자 모두가 win-win하는 구조인 것은 사실이다. 지금까지의 결과들이 그것을 증명하고 있어 더 이상의 부연 설명은 필요 없다고 본다.
불고 있는 땅투자*땅경매 광풍에 휩쓸려 이 책을 집어든 예비 투자자도 비록 지금까지는 자신이 땅투자를 한 번도 해본 적이 없거나 직접 입찰에 뛰어들어 경매투자자 대열에 줄 서 본적은 없지만, 땅을 낙찰 받아 매매로 처분한다면 높은 수익을 올릴 수 있을 것이라는 막연하지만 그럴싸한 투자구도에 어느 정도는 동의했기 때문에 이 글을 읽고 있다고 생각한다.
기본구도부터 이해하자
이제 막 경매공부를 시작하려는 사람들 중에는 잘 다니던 직장마저 그만두고 전업으로 부동산 투자로 전업하겠다는 분들이 의외로 많다. 그러나 법원경매의 기본구도조차 이해하지 못한 상태에서 조급하게 시작하는 아이템은 실패할 가능성이 높은 것이 분명하다. 그것은 비단 부동산 경매투자에 국한되는 이야기만이 아니라는 것은 독자 여러분이 더 잘 아는 사항이다.
그러면 경매하면 정말로 아무나 돈 버는가. 또한 시작해서 얼마나 시간이 걸려야 한건을 처리해서 수익을 맛볼 수 있을지 따져 보자. 즉 한건 낙찰 받아 처분하고 나오는 데까지 걸리는 시간을 따져보자. 현재 살고 있는 지역이 서울이라고 하고 수도권 인근의 땅으로 투자대상을 한정시키고 전업투자가 아닌 직장을 다니면서 경매로 낙찰 받는 구조를 선택했다고 하자. 경매를 통한 투잡(Tow-jop)이 가능한가를 따져보자는 것이다.
부동산 공부나 경매에 관한 기본적인 학습은 되어있다고 가정하고, 물건조사와 임장활동은 주말이나 일요일에 하기로 하고 마음에 드는 물건을 발견해서 한번 응찰하려면 최소한 5-7건은 현장 확인을 해야 응찰할만한 물건 하나를 만날 수 있을 것이고, 보통은 10여건 조사하고 한건 응찰해도 양호한 편이라고 할 수 있다. 그리고 다섯 번 정도 응찰해서 1건 낙찰 받으면 잘했다고 할 수 있다.
정리해보면 한건 낙찰 받으려면 최소한 50여건의 물건조사가 필요하다는 계산이 나온다. 한건 조사할 때 보통 비용을 5만 원 정도로만 계산해도(물론 기회비용은 포함하지 않고) 250-300만 원 정도는 낙찰원가에 계산해야 한다.
소요기간 정리
낙찰 받은 사례를 시간 흐름별로 정리하여 입찰에서 끝날 때까지 소요시간을 확인해보기로 하자.
경기도 여주에 있는 임야로 사건번호는 2005 타경 12345라고 하고, 최초진행일은 2005년 4월 2일이고, 두 번 유찰로 2005년 6월 13일에 낙찰 받고, 최초감정가격은 1억 원인데, 두 번 유찰(감정가격대비 49%)로 입찰일에 최저입찰가격이 4천900만 원이라고 하고, 이 물건은 6천500만 원에 낙찰 받고, 소유권이전비용으로 500만 원 소요되고 4천만 원을 잔금융자를 받는다고 하자.
– 매주말 물건조사 및 임장활동(1회당 3건 정도 조사-2005년 1월부터 본격적인 시작) – 4주 만에 마음에 드는 물건 발견(약 12건 조사 만에)하여 응찰 -2005년 2월중 – 5번 응찰(시작 5개월)만에 낙찰 받았다고 하자.
① 2005년 2월 13일에 6천500만 원에 낙찰(낙찰자) : 입찰보증금으로 최저입찰가격의 10%인 490만 원 제공 ② 2005년 2월 20일 매각(낙찰)허가 결정(경매법원-응찰로부터 일주일 후) ③ 2005년 2월 20일부터 잔금융자 준비(낙찰자) ④ 융자 시 필요서류 등 요구(금융기관) ⑤ 2005년 2월 28일 잔금납부일 결정, 잔금납부통지문 송달(2005년 3월 25일까지로 잔금납부기한일 결정)(경매법원-매각허가 결정일로부터 약 2주 전후) ⑥ 2005년 3월 5일에 잔금 납부하기로 금융기관과 합의 ⑦ 2005년 3월 20일경 잔액을 송금하라고 통지(금융기관) (잔액내역=잔금납부내역 : 5천860만 원(=낙찰금액 6천500만 원-입찰보증금 490만 원)-3천만 원(융자금액)+약 400만 원(이전비용) 송금총액 약 3천410만 원이 됨 ⑧ 2005년 3월 20일 오전에 3천410만 원 금융기관 지정계좌로 송금(낙찰자) ⑨ 2005년 3월 20일 중으로 소유권이전촉탁등기 및 저당권설정완료(전속 법무사) ⑩ 약 1주일 후에 등기권리증 및 소유권이전 영수증 낙찰자에게 교부하고 종료 ⑪ 채무자 및 보증인 상대로 곧바로 인도명령 착수, 명도작업 시작(낙찰자) ⑫ 2005년 4월 15일 경 배당일 결정(5월 10일경으로) ⑬ 2005년 5월 10일 경 배당실시(경매법원) ⑭ 배당 실시 후 가급적 빠른 시일 내에 무권리 점유자를 상대로 명도작업추진(낙찰자) ⑮ 명도 완료 후 처분(임대?매매완료로 한 건 종료)(낙찰자) 이 일정은 낙찰 받아 종료할 때까지 항고? 재항고가 없다고 가정한 것으로 경매법원의 업무량에 따라 다소 차이가 있으나 대략 약 3개월 정도 소요된다고 볼 수 있다.
따라서 물건선정부터 물건조사 응찰해서 소유권 취득까지 한건 낙찰 받는데 까지 최소한 5-6개월은 필요하고, 처분하려는데 까지는 그 이상의 시간이 필요하다.
이것은 처분이 계획대로 진행되었다는 것을 가정한 이야기이지 만약 판단을 잘못하거나 장기보유로 가는 경우 땅은 주택이나 상가와는 보유기간동안 별다른 소득이 발생하지 않을 뿐만 아니라, 경락잔금융자시 받았던 잔금융자금액에 대한 이자를 꼬박꼬박 부담해야 하는 점에서 병아리 투자자라면 전업투자로 하기보다는 본업을 확실히 하면서 남들이 쉬는 주말이나 자투리 시간을 이용해서 경험을 쌓는 것이 현명하고, 땅 투자 세계에서 살아남을 가능성이 높다고 할 수 있다.
병아리들 눈에는 땅 투자가 엄청 잘 나가는 것처럼 보이지만 실상은 그렇지 않은 경우가 많다는 것이다
20만 원짜리 임야를 평당 2만원에 낙찰 받은 사례
서울 강남구 역삼동에서 설비업체를 운영하고 있는 정찬영씨는 얼마 전 양평군 서종면에 있는 임야 약 7000여 평을 감정가격 1억 5천500만 원의 85%인 1억 2천800만 원에 응찰하여 16대1의 경쟁률을 뚫고 낙찰 받았다 소유권이전비용까지 감안하면 평당 2만원이라는 정도에 내 것으로 만든 것이다.
법원 감정당시는 준농림지역이고 현재는 관리지역으로 바뀐 임야로 경사가 밋밋한 야산이어서 형질 변경에 의한 개발가능성이 있었다. 낙찰자는 이 점에 주목하여 낙찰 받은 이 물건은 필지 일부를 형질변경을 거쳐 아담한 전원주택지 또는 펜션단지로 개발할 것을 목적으로 2번 유찰 후에 응찰하였는데 임야 일부에 분묘가 수기 있어‘분묘기지권성립여지있음’이라는 특별매각조건으로 경매가 진행되어 이런 가격에 낙찰 받을수 있었다.
시세가 평당 15만~20만 원이였는데 감정가격은 2만5천원이었고, 평당 2만 원도 못하는 가격으로 소유권을 취득한 것이다. 김씨는 2년에 걸쳐 형질변경에 성공한 뒤 분할등기까지 하여 일부는 보유하고, 개울가 쪽 일부는 평당 20만 원 정도에 약 1천여 평씩으로 6필지로 분할하여 그 중 3필지는 매각하였다. 나머지 2천여 평은 아직 팔지 않고 있으나, 모든 경비를 빼고도 3억 원 이상의 시세차익을 보게 됐다.
지방 임야 경매물건 경쟁률이 36대1
2005-6-7년의 부동산투자 황태자 대접을 온몸에 받고 있는 지방의 임야나 토지 등에 서울과 수도권 등의 외지 투자자까지 몰려들어 시세가 가파른 상승세를 보이는 가운데 부동산 경매시장에도 일부 지역의 경매물건은 가격폭등세마저 보이고 있다.
이런 현상은 구지 일부에 국한된 것이 아니라 장래 계획이 있을 만한 곳이면 여지없이 매매든 경매든 가리지 않고 외지인들이 설치지 않는 곳이 없어 그 영향으로 가격은 하늘 높은 줄 모르고 수직 상승중이다.
행정수도 논의가 무산되어 약간 수축현상을 보이던 충청권은 말할 것도 없고, 북한과의 관계개선에 따른 수혜지역인 경기 서북부지역, 강원 북부지역, 경전철 개설 논의가 있는 여주?이천의 경우 지난해 하반기부터 경매 낙찰가격이 급격히 상승하여 일부 물건은 감정가격의 무려 5배 가격에 낙찰되는 물건이 나타나고 있다.
경매 참가자들도 크게 늘어 과거에는 한두 명씩 경쟁응찰 하던 것이 요즘은 평균 경쟁률이 최근 7~8대 1로 높아지더니 30~40명이 응찰하는 물건도 나타나고 있다. 최근 들어 가장 높은 가격에 팔린 경매 토지는 원주 임야로 감정가가 2억 원이었으나 36대1의 경쟁률을 나타내면서 10억여 원에 낙찰됐다. 과열 낙찰사례는 뒤에서 좀 더 보자.
하자나 함정을 투자지렛대로
법원경매에서 이미 알려진 하자는 더 이상‘하자’가 아니다. 즉 장애물이 아니라 잘 활용하면 정상적인 물건에 비해서 훨씬 높은 수익을 올릴 수 있는 훌륭한 지렛대가 되는 것이다. 즉 땅을 경매로 소유권을 취득할 때 ‘하자’가 될 수 있는 것들을 보면
① 법정지상권 성립여지 있음 ② 유치권 신고 있음 ③ 맹지 ④ 말소 안 되는 선순위 가압류 있음 ⑤ 재경매(보증금 20-30%) 사건 ⑥ 건물만 경매목적물 ⑦ 소유자 미상의 과수목 있음 ⑧ 공유자우선매수청구권 ⑨ 분묘기지권성립여지 있음 ⑩ 지역권 성립여지 있음 ⑪ 지상권(구분지상권) 성립여지 있음 ⑫ 도로*구거*하천 등의 특수물건 ⑬ 명의 신탁된 종(문)중 소유의 부동산 등이 대표적이다.
이런 물건들은 법원이‘특별매각조건’이라는 문구를 붙여 낙찰자에게 주의를 한다. 즉 이런 물건을 낙찰 받으면 이런 조건들이 낙찰자에게 이전되기 때문에 응찰 전에 충분히 고려한 다음 응찰할 것을 주의한다고 생각하면 된다.
임장활동은 필수
부동산 투자에서 임장활동은 기본중 기본이다.
법원 경매의 매각목록 특징이 해당 부동산에 대한 전부를 수록하지 못하는 특성상 경매기록이나 감정평가서상에는 나타나지 않은 많은 변수들을 투자자가 직접 파악해야 한다. 법원기록에는 맹지라고 표시되어 있지만 현황은 관습상 도로가 개설되어 있어 횡재하는 수도 있고, 지상일부에 소유자미상의 분묘가 수기-수십기 산재해 있고, 지상의 고압송전탑이 지나가지만 현장기록에는 빠져 있어 어떤 개발행위도 불가능한 임야를 낙찰 받아 망하는 사례 등이 허다하기 때문이다.
임야는 지번의 경계 확인이 부정확한 경우가 많으므로, 반드시 현지답사를 거쳐 경계를 직접 확인해야 하는데 이때 현지 주민의 도움을 받을 수 있다면 유리하다. 또한 경사가 가파르거나 묘· 고압송전탑등의 장애물은 없는지도 확인해야 하고, 도로가 접해있는지 차량통행은 가능한지, 맹지라면 도로개설이 용이한지, 인근 농가나 마을로부터 얼마나 떨어져 있는지 등도 파악해야 한다.
경매물건중 임야의 감정가는 공시지가 수준으로 감정하는 경우가 많아 시세와 상당한 차이가 나는 경우가 많기 때문에 임장활동시 시세 파악을 정확히 해야 적정한 응찰 가격을 결정할 수 있다.
도로가 생긴다고 다 좋은 것이 아니다.
응찰하고자 하는 임야 등이 도로에 접해있고 땅의 크기가 일정이라면 땅모양 등은 어느 정도 무시하고 과감히 응찰해도 좋다. 개발하기 위해서는 모양이나 접도조건이 중요한 사항이지만 낙찰후 모양을 만들 수 있다면 취득당시의 땅의 모양이나 접도조건은 무시하고 매입해도 좋지만, 접도하고 있다고 해도 도로보다 심하게 낮게 내려앉은 땅은 피하고, 향후 형징변경이나 용도변경, 지목변경 또는 택지 개발 등으로 족보가 바뀔 가능성이 있는지도 점검할 필요가 있다.
또한 현재는 국도 등에 접해 있어 차량통행들이 많은 지역이라고 하더라도 인근으로 국도나 고속도로 등이 신설*개통될 예정이라면 보수적으로 판단하는 것이 현명하다. 그 좋은 예가 서울*춘천간 고속도로가 2008년을 개통목표로 공사가 현재 한창 진행되고 있는데, 서울에서 춘천을 가려면 지금까지는 국도 6호선을 따라 망우리-46번-구리-남양주-청평-가평이나, 강동 쪽에서는 88올림픽도로- 미사리- 6번을 따라 팔당-조안-45번-청평-가평으로 해서 약 2시간 가까운 국도를 꼬불꼬불 돌아야 했지만 이 고속도로가 개통되면 이 길들의 통행량은 급격히 줄어들 수밖에 없고, 이 길에 연접해서 영업을 하던 많은 가게들은 매상에 막대한 지장을 받을 수밖에 없다.
이용 빈도가 낮아지는 곳은 값이 오르기는커녕 떨어지는 곳마저도 나올 수 있음에 주의해야 한다. 도로 주변에 우회도로가 뚫리는 곳도 마찬가지 이다.
이런 점도 체크하자
법원 경매시장에서 토지가 인기를 한 몸에 누리고 있는 것은 이미 말씀 드렸다. 주택에 대해 각종규제가 겹쳐지고 있는 상황에서 2005-2007년까지 부동산시장의 황제주는 단연 토지와 상가일 것이다. 상가에 대해서는 다른 글을 통해 좀 더 보기로 하고, 법원경매로 토지를 사면 토지거래허가를 받을 필요가 없다는 장점까지 더해 경매시장이 날로 과열되고 있어 각별한 주의가 요망되는데 토지의 경우 아파트등과 달리 가격 파악이 쉽지 않고 눈에 보이지 않는 위험도 도사리고 있어서다.
시세파악에 각별한 신경을 써야 하는데, 토지는 아파트 등 주거시설이나 월세 수입등을 환산하면 가격을 추론해 볼 수 있는 근린상가등과는 달리 시세를 파악하기 쉽지 않다. 아파트라면 인근의 중개업소나 매주 조사 발표되는 자료를 활용하면 쉽게 파악할 수 있는 반면, 토지는 바로 옆에 붙어있는 땅이라도 가격이 다르다. 방향, 모양, 크기, 경사도, 접도형태, 지목, 용도지역 등에 따라 가격이 천차만별로 시세파악이 제대로 되지 않으면 쓸모없는 땅을 시세보다 훨씬 비싸게 살수도 있다.
임장활동으로 대박 만난 고수
땅 투자에서 재야의 고수로 명성을 높은 주영모씨는 땅투자 전략에는 일반투자자들과 다른 점이 있다. 그는 땅 수익률은 오직‘현장’에서 난다는 사실을 신주단지처럼 모시며 전국을 샅샅이 뒤지고 다닌다. 본인의 말에 의하면 2004년도에 땅을 찾아 돌아다닌 거리가 21만㎞로 구입하여 3년 조금 넘은 무쏘 신형의 주행거리표시기에는 55만㎞를 넘어선 차를 2005년 2월 보았다.
이 분의 특징은 크게 세 가지로 하나는 유난히 땅을 고집한다는 점이고, 두 번째 경매물건의 경우 신건에도 투자가치가 있다고 판단되면 과감히 응찰한다는 점이고 마지막으로는 구입방법은 매매든 경매든 크게 구애받지 않는다는 점이다. 즉 매매와 경매의 경계를 가지고 있지 않다는 것이다.
물론 그러기 위해 사전 작업을 충분히 하는 것은 말할 필요도 없다.
이 분이 2004년 말에 화성신도시 인근의 임야를 낙찰 받은 사례를 보면, 화성 동탄 인근의 임야 약 3,100평이 경매물건으로 나온 것을 발견하였는데 법원 감정기록에는 공법상 자연녹지지역에 토지거래허가구역이고, 그리고 지적도상 맹지로 용도는 ‘포도밭’으로 임차인 미상이 경작하고 있다고 되어있었는고, 법정지상권 성립여지 있음이라는 법원의 특별매각조건이 달려 있어 조금 복잡한 문제들처럼 보여 초보투자자가 쉽게 응찰하기 어려운 경우로 고수의 눈에는 두 가지가 점이 의문스러웠다.
하나는 포도밭으로 이용되려면 농기계 등의 차량 출입이 가능해야 할 것으로 판단이 들었고, 또 하나는‘포도밭’에 웬 법정지상권인가 하는 생각을 떨쳐버릴수가 없었다. 궁금증은 쌓이고 지역으로 보아 통탄신도시 배후지로 투자가치가 충분하다고 판단하고 조사에 착수하고는 현장을 확인한 주씨는 깜짝 놀라지 않을 수 없었다. 경매물건의 경우 지금까지 현장조사를 해보면 법원 기록상의 내용과 현황이 다른 경우가 자주 있었기 때문이다.
초보투자자들이 보통 법원 기록에만 의존하는 것과는 달리 주영모씨는 자신의 눈으로 본 것만을 믿는다는 원칙을 가지고 있었는데, 맹지로 차량 출입 불가능이라는 법원기록과는 다르게 약 3m정도의 관습상 도로가 포도밭 까지 연결되어 있고,‘법정지상권성립여지있음’이라는 것도 다름 아닌 농기계보관을 위해 임시로 지어 놓은 10평정도의 창고였다.
시세 파악을 해보자 비슷한 조건의 인근의 임야가 당시 평당 15만 원 선에 거래가 형성되고 있었는데, 이 물건은 법원감정가격이 평당 4만원 꼴인 1억 2,700만원으로 1차가 진행되고 있었다. 더 이상 망설이고, 고민할 이유가 없었다.
2004년 12월 수원지방법원 평택지원에서 진행된 입찰에서 감정가격에 150%에 해당하는 1억 8,880만원을 써넣었다. 최저가격보다 무려 약 6,000만원 더 써 최고가 매수인이 되었는데 응찰자가 무려 7명이나 됐다. 2위와는 1,000만원의 가량 차이가 났지만 전혀 아깝지 않았다. 2위와는 응찰가격 1천만 원이 큰 것이 아니라 소유권 취득 후 바로 매각해도 4억5천만 원은 어렵지 않게 받을 수 있어, 소유권 이전비용을 포함해도 매각차액이 2억5천만 원은 바로 보장되기 때문이었다.
과열낙찰사례 -1
사건번호 2003 타경 30791 충남 연기군 전동면 소재 ‘논’ 573평이 2004년 7월 20일 대전지방법원 경매6계에서 최초감정가 2,841만원의 신건(감정가격대비 100%)으로 경매가 진행되었다. 입찰법정은 이 물건 말고도 몇 건의 땅이 새 주인을 맞기 위해 몸단장하고 있었는데, 개찰시간을 알리는 방송 소리에 맞추어 밀려드는 투자자들로 그나마 좁은 입찰법정은 바늘 한개 꼽을 틈이 없었다.
신행정수도 후보지 중의 하나였던 연기군 물건을 다루는 법원답게 전국에서 몰려든 투자자들로 법정은 몸살을 앓고 있었다. 한여름의 무더위와 투자자들의 뜨거운 열기로 입찰법정은 용광로로 변해갔다.
응찰후 집행관은 급기야 장내를 정돈하기 위해 사건순서에 관계없이 가장 뜨거운 경합을 벌인 물건을 먼저 개찰했는데, 결과는 응찰자 68명, 최저입찰가격의 약 6배에 달하는 1억 6,021만원으로, 낙찰가율은 무려 563.9 %로 법정은 일순간 충격과 혼란에 빠져들었다.
평당 5만원도 채 안 되는 물건이 일순간 평당 28만 원짜리 금싸라기 물건으로 변하는 순간이었다. 공부상 지목은‘논’이지만 실제는 복숭아밭으로 경작중인 물건이었는데, 이처럼 경쟁률과 낙찰가율이 치솟았던 이유는 신행정수도 후보지로 개발수요가 급증할 것이라는 기대심리가 높았기 때문이었다.
과열낙찰사례 -2
2004년 10월 춘천지방법원 2계에서 진행된 강원도 홍천군 내촌면 소재 ‘밭’ 422평이 2,093만원의 신건에 입찰에 부쳐진 경우를 보면, 응찰자 23명이 치열한 경합을 벌여 최초감정가의 406.2 %인 8,500만원에 새로운 주인의 품에 안겼다.
모양은 부정형인 완경사의 휴경지로 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있었는데, 홍천강과 내촌천이 멀지 않은 곳에 흐르고 있어 가든 부지 등 다목적으로 활용이 가능한 물건이었는데, 무엇보다 서울 양양간 고속도로가 완공되면 동홍천 나들목에서 채 10분 거리 밖에 되지 않아 선점하려는 투자자들이 발 빠르게 움직였기 때문이다.
과열낙찰사례 -3
올해 2기 신도시의 본격 분양을 앞두고 이들 지역 물건을 대상으로 한 경매시장이 달아오르고 있는데 이들 지역의 낙찰가격은 감정가격대비 100%를 넘어선 지가 오래됐다.
경매정보제공전문업체인 계약경제일보(www.ggi.co.kr)의 통계에 따르면 판교, 동탄, 파주, 김포 등 2기 신도시 지역 경매시장은 토지 위주로 최근 낙찰가율이 상승세를 보이고 있는데 2004년 11,12월 파주의 토지경매 낙찰가율은 134.7%에 달했고 화성은 106.1%, 김포는 100%를 기록했다.
최근 낙찰된 경기 화성시 매송면 야목리 `밭(416평)`의 경우 40명이 몰려 낙찰가율 451%를 기록, 감정가 2,482만2000원의 물건이 1억1,192만원에 낙찰됐다. 또 김포시 월곶면 포내리 `임야(1443평)`와 파주시 장단면 임야(1만229평)도 감정가의 3배에 달하는 금액에 낙찰됐다. 지나친 개발정보 노출로 인한 치열한 경쟁으로 낙찰가가 높기 때문에 신도시 예정지나 인근지역의 경매물건의 경우 참여에 신중해야 한다.
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